標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)計劃書范文(3)
標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)計劃書范文
格林豪泰 5～6年
各個不同品牌的經(jīng)濟型酒店對于投資回報周期的得出來源于他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數(shù)據(jù)來看，這一表格的計算比較保守。
項目名稱
主要費用
年均銷售收入100間客房×85%×170元×365天=527.43萬元
年均經(jīng)營毛利潤率55%
年均經(jīng)營毛利潤 527.43萬元×55%=290.08萬元
一次性品牌特許費(5年) 30萬元/5年=6萬元
裝潢裝修費(10年) 350萬元/10年=35萬元
設(shè)備購置費(5年) 100萬元/5年=20萬元
特許經(jīng)營主要費用(管理、服務(wù))527.43萬元×3%+527.43萬元×3%=31.65萬元
房產(chǎn)年均折舊費或租賃費100萬元/年(或3450平方米×0.8元×365=100萬元)
營業(yè)利潤 290.08萬元-6萬元-35萬元-20萬元-31.65萬元-100萬元=97.44萬元
營業(yè)所得稅金 97.44萬元×33%=32.15萬元
稅后利潤 97.44萬元-32.15萬元=65.28萬元
年投資收益率 65.28萬元/(350萬元+100萬元)=15%
速8的投資回報周期比如家縮短一半，也是由于速8對于年投資收益率的預(yù)估相對較高，在33%左右。從各連鎖品牌對于投資回報周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟型酒店的平均年投資收益率。
第三章 項目定位
*主題及功能定位(美國戴斯酒店集團對于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項目要求)
酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商(業(yè)主)至少持有項目產(chǎn)權(quán)(房間數(shù)量)的50%以上，也就是說小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超過50%，并且要求小業(yè)主必須把所有產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開發(fā)商，酒店集團擁有所有經(jīng)營權(quán)，這樣便于集團統(tǒng)一管理。
*功能定位
歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)置商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)置為：對于入住酒店的客人從車站、機場接送，接送到指定客房，酒店設(shè)置方便的辦公客房可以方便客人進行商務(wù)會客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。
*項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位及價格定位
1、基本設(shè)立客房96間，客房平均收費380元/天，則一天的營業(yè)額為36480元/天，合計一年的房費收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費的70%計算，則一年的房費收入為9320460元。
2、每年的房費營業(yè)額為932萬，則每天的收入為25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。
4、每天房費的實際收入為：房費收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投資收益率為35%
*入市姿態(tài)及推廣時機定位
1、項目計劃融資金額350萬。
2、投資回報年利息20%。
3、投資對象為公司或個人。
4、贈送全國戴斯酒店免費住宿一周(標(biāo)準(zhǔn)間客房)，享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投資擔(dān)保人：美國戴斯酒店
基本融資設(shè)想：計劃融資金額為350萬元,戴斯酒店共計劃設(shè)置100間客房,計劃將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營管理權(quán)全權(quán)委托給美國戴斯酒店管理,經(jīng)營,融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報。
*銷售定位
北京舉行的大型會展、商務(wù)會議，培訓(xùn)機構(gòu)場地租用;
*管理定位
我們期待有投資酒店管理經(jīng)驗的人來投資戴斯酒店這個項目，來和我們共同合作。
第四章 營銷策略
*宣傳主題概念
在宣傳、設(shè)計方面，以一組氣勢磅礴和經(jīng)典唯美的自然畫面導(dǎo)入，抱定"為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù);為員工提供能夠充分展示才華的平臺;為股東創(chuàng)造不斷增長的投資價值，為建立和諧社會貢獻更多的力量 "的使命，鑄造"高雅品位、卓越超群"的企業(yè)形象，弘揚優(yōu)良的企業(yè)精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象;
酒店的高雅、卓越的品質(zhì)、各檔次的設(shè)施及功能，導(dǎo)出酒店設(shè)施完善的設(shè)置、完美的設(shè)施與文化的結(jié)合、服務(wù)人員的嫻熟動作、優(yōu)美的環(huán)境、體貼入微的服務(wù)等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗品位生活的無限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設(shè)施淋漓盡致。海內(nèi)外貴客、商人接受超值的服務(wù)，令貴客享有高人一等的感受。
*階段控制的效果
籌建階段
(1)開業(yè)前的內(nèi)部設(shè)計及內(nèi)部裝飾
高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)計及裝飾將會吸引更多的賓客，美國戴斯酒店集團(中國)將為酒店在內(nèi)部設(shè)計及裝飾方面提供咨詢服務(wù)，以確保項目內(nèi)部設(shè)計及裝飾的餓優(yōu)異品質(zhì)。
1、設(shè)施布局與流程要求
提供適合酒店運做的內(nèi)部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與流程要求
2、初步概念設(shè)計要求
連同項目設(shè)計單位完成初步設(shè)計圖紙
(2)開業(yè)前的工程業(yè)務(wù)咨詢
美國戴斯酒店集團(中國)擁有一支在中國五星級酒店工作多年的專家隊伍，能夠為酒店項目提供工程技術(shù)方面的專業(yè)意見以確保在酒店營業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護方面節(jié)省大筆的資金。
(3)內(nèi)部設(shè)計機電要求方案
連同內(nèi)裝設(shè)計單位完成設(shè)施內(nèi)部機電設(shè)備布局方案
(4)系統(tǒng)咨詢意見
連同機電設(shè)計單位完成項目機電系統(tǒng)設(shè)計方案，包括：消防、安全設(shè)計;強、弱電系統(tǒng)設(shè)計;空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計;供、排水系統(tǒng)設(shè)計;垂直運輸系統(tǒng);水處理系統(tǒng)。
(5)項目協(xié)調(diào)和驗收
美國戴斯酒店集團(中國)將在酒店項目施工進行和項目驗收過程中提供國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以保證業(yè)主的投資。
1、施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)
協(xié)調(diào)業(yè)主、設(shè)計單位、施工單位和經(jīng)營部門，幫助各方面建立暢順的溝通渠
2、施工進度監(jiān)督
根據(jù)項目進度幫助施工單位和經(jīng)營部門相互配合，以確保酒店順利開業(yè)
3、設(shè)備調(diào)試
確保設(shè)備的精確調(diào)試與試運行的順利進行
4、項目驗收
與有關(guān)經(jīng)營部門配合，按照計劃安排設(shè)施驗收并提出驗收報告
運營階段
管理公司負(fù)責(zé)酒店總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作職責(zé)認(rèn)定，在酒店運營中隨時接受業(yè)主方對酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見。
根據(jù)美國CENDANT和DAYS集團的培訓(xùn)計劃安排中國區(qū)的培訓(xùn)方案，并統(tǒng)一組織中國區(qū)所有的酒店有關(guān)管理人員參加培訓(xùn)，并于每期培訓(xùn)結(jié)束派發(fā)學(xué)習(xí)證書。根據(jù)各酒店的具體需求另行安派培訓(xùn)工作，并派集團培訓(xùn)經(jīng)理或?qū)T親赴各酒店進行專題培訓(xùn)。
美國戴斯酒店集團(中國)將負(fù)責(zé)確保酒店達到并保持國際酒店管理和服務(wù)水準(zhǔn)，并根據(jù)市場情況確定酒店銷售策略，最大限度提升酒店營業(yè)收入、控制運營成本從而達到酒店經(jīng)營利潤最大化。
*外發(fā)式宣傳策略
1、精品樓書
主要用于對新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以"自游人"身份于都市的種種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊的眾多有利 資源，以激發(fā)潛在客戶入住的渴求和憧憬。
本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場看房者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的重端客戶，以及已經(jīng)入住的酒店客人。
形式：12開銅板紙精美冊子
內(nèi)容：
●"自游人"新概念的優(yōu)點和特色描述
●介紹項目的大環(huán)境優(yōu)勢
●北京旅游交通設(shè)施及收費、旅游服務(wù)項目及收費、景點娛樂項目及收費、主要旅游度假酒店分布及收費等旅游常識介紹
●國外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢介紹
折頁樓書
折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進一步了解的興趣。
形式：
●大折頁
●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(每張插頁一個內(nèi)容)
內(nèi)容：
●大折頁
簡單介紹項目的位置、周邊有利資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實力等內(nèi)容。(標(biāo)題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項目的優(yōu)勢和特色)
●風(fēng)琴袋插頁
平面圖、價目表、銷售方式、附加值優(yōu)惠。
單張
與大折頁的內(nèi)容相同，但可更加簡單。
沙盤模型
●大模型：固定在項目地使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂
●小模型：目標(biāo)市場展銷會使用，以易于搬運為原則
上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強效果。
展板
●規(guī)格
以60cm×90cm的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做7-8塊左右(為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料)。
●內(nèi)容
地理位置、周邊資源介紹、項目概念介紹、酒店配套設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
*資金計劃(見表4)
第五章 財務(wù)評價與社會效益分析
*盈虧平衡分析
本項目可銷售的總面積為3300平方米，由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為500萬元，故此，本項目盈虧平衡點為：
盈虧平衡點=總建設(shè)費用/總銷售收入=A %
就是說本項目如果實現(xiàn)了A %的入住率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。
*贏利預(yù)測(見表4)
*敏感性分析
假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加1%，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低1.9%。
因此，銷售價格的變動是影響本項目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵所在。
*社會效益分析
本項目的成功開發(fā)，可以改善北京小周邊的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游及消費起到雙重積極的作用，同時也為北京市經(jīng)濟型酒店的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為北京酒店地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。
第七章 結(jié)論
通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。
在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。
看了“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)計劃書”的人還看了：
1.創(chuàng)業(yè)計劃書的標(biāo)準(zhǔn)格式