何謂預約合同違反合同承何責

　　本案預約合同所附生效條件即“如游某在合同期滿前一個月未通知楊某是否續(xù)租合同，應視為游某同意續(xù)租一年，租金為原租金的120%，其他條件不變;如楊某打算在合同期滿后不再將店面續(xù)租給游某，應在合同期滿前三個月提前通知游某，否則游某有權按照原租金續(xù)租一個月。”本案楊某、游某在合同到期前在約定期間均未向?qū)Ψ教崆巴ㄖ欠窭m(xù)租，該預約合同所附的相對獨立的兩個條件情形均已成就，預約合同開始生效，原租賃合同期滿后對雙方當事人分別產(chǎn)生以下幾種情形的法律后果：

　　當出現(xiàn)出租人楊某未提前通知的狀況時，對承租人游某而言，游某在原租賃合同期滿后依約定具有選擇權，決定續(xù)租按原租金與楊某簽訂為期一月的新一輪租賃合同，或者決定不續(xù)租不簽約使原租賃關系在合同到期后正常消滅，需要說明的是，條件成就時這是游某依預約合同所享有的要求楊某與其締約的一項合同權利，并非義務，該權利作為權利人的游某可自主處分即可行使也可拋棄。

　　但對出租人楊某而言，這種情形下負有應承租人游某作出的決定與之締約或使合同正常消滅的義務，處于履行義務的被動接受的地位。當出現(xiàn)承租人游某未提前通知的狀況時，因預約合同業(yè)已成立生效，在一方提出續(xù)租締約的請求時，無論出租人楊某還是承租人游某均互負有按“原租金的120%，續(xù)訂一年，其他條件不變”的預約合同規(guī)定與相對方簽約的合同義務，同時也互為雙方的權利(指可請求對方續(xù)租簽約的權利)。合同法也規(guī)定六個月以上的租賃合同應當采取書面形式，未采取書面形式，視為不定期租賃。

　　因此現(xiàn)承租人游某選擇決定按“原租金的120%，續(xù)訂一年，其他不變”要求楊某與之簽訂新一輪的租賃合同，作為負有預約合同義務的楊某不得拒絕，否則依法應承擔違反預約合同的違約責任。上述兩種意見均將原合同、本合同、預約合同的法律性質(zhì)混為一談，也割裂了他們之間的內(nèi)在聯(lián)系，同時第二種意見將已經(jīng)成立只是尚未生效(需條件成就時生效)的預約合同誤解為新租賃合同成立中的要約、承諾兩個階段，將雙方均未提前通知對方的消極事實狀態(tài)看待為要約或承諾，進爾認為楊某沒有發(fā)出要約或必須發(fā)出要約，游某屬單方承諾，得出該承諾因缺乏訂立合同的要約而無法生效，合同尚未成立的錯誤結論。

　　[案情結果]

　　筆者認為，楊某和游某在約定期間均未向?qū)Ψ教崆巴ㄖ欠窭m(xù)租的情況下，合同期滿后出租人楊某、承租人游某應當按雙方約定的“原租金的120%，其他條件不變”的內(nèi)容訂立為期一年新的《租賃合同》，若楊某拒絕與游某簽約，出租人楊某則構成對雙方成立生效的《預約合同》的違約，應向承租人游某承擔因違反《預約合同》的違約責任。

　　[相關法規(guī)]

　　預約合同也稱“預約”，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同;將來應當訂立的合同，稱為“本約”(也叫本合同)。如將來欲買賣飛機票為本約，而預先約定將來購買飛機票，則為預約。在“預約”中，本合同在“預約”成立時尚未成立。“預約”合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預約規(guī)定的條件訂立主合同的義務，而不負有履行將來要訂立的合同中的義務。預約雖然僅使當事人負有訂立本約的義務，但也是一種合同。如果預約的一方當事人不履行其訂立本約的義務，則另一方有權請求法院強制其履行義務及承擔違約責任。

　　違反合同責任

　　預約義務人違反預約合同的責任，在性質(zhì)上屬違約責任。承擔責任的方式主要包括實際履行和賠償損失。需要指出的是，不同國家對實際履行的態(tài)度是不盡相同的，有的國家的法院就拒絕作出實際履行的判決，認為這有違公平原則。這一點在聯(lián)合國《國際貨物銷售合同公約》中就有所體現(xiàn)。因此，違反預約合同的責任能否采取實際履行的方式，取決于各國立法或者司法的態(tài)度。在承認實際履行為違約責任方式的國家，預約債權人可請求法院判令預約債務人履行訂立本合同的義務。如《俄羅斯民法典》第429條、第445項規(guī)定，當簽訂預約合同的一方當事人拒絕訂立本合同時，另一方當事人有權向法院提出強制簽訂合同的請求。

　　芬蘭《不動產(chǎn)法典》第7小節(jié)對不動產(chǎn)預約也有類似規(guī)定。“給付之強制履行”，是債權人的權利能有效地得到實踐的一種保障機制，對預約合同的債權人而言，這一機制能保障預約合同的目的不致落空。中國澳門地區(qū)過去在實施葡萄牙民法典的制度時，將定金和違約金條款視為推定排除實際履行的一種障礙。這意味著只要當事人設定了定金或違約金條款，預約合同的當事人就有“反悔”的權利。為此，在1997年制定澳門民法典時，引入了“實際履行”的機制。當然，目前仍有少數(shù)國家保留了將定金規(guī)則替代實際履行的制度。如《法國民法典》第1590條規(guī)定：“買賣預約以定金為之者，締約當事人任何一方均得以下列方式自主解除之：支付定金者，拋棄定金;收受定金者，雙倍返還其收受的定金。”該條自1804年法典頒布以來，一直保留至今。

　　對于違反預約合同而承擔賠償損失，自不發(fā)生疑問，唯獨該損失的范圍似有必要予以澄清。當一方當事人怠于按照預約合同規(guī)定的義務訂立本合同時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預定的本合同內(nèi)容，請求賠償其可預期的利益。不過，當預約債務人對于訂立本合同應負遲延責任時，預約債權人仍可依一般債權規(guī)定請求損害賠償。在這里，因預約合同一方當事人違反義務而給對方造成的損失，其性質(zhì)屬于信賴利益的損失。因為當事人基于預約合同而產(chǎn)生的權利是對將來訂立本合同的一種期待權，預約債權人有理由相信預約債務人將來會受此約束，并基于這種信賴而行事;如果預約債務人違反義務，則必將使預約債權人蒙受不利益(如喪失交易機會等)，因此，立法上對這種信賴利益應加以保護。