河南限價(jià)政策落地
河南限價(jià)政策落地
堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”,繼“限購(gòu)限貸”后,河南省加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再出招。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于河南限價(jià)政策落地，給大家作為參考，歡迎閱讀!
鄭州(樓盤(pán))新房備案價(jià)不得高于去年10月售價(jià)
6月27日，河南省住建廳、省國(guó)土資源廳聯(lián)合發(fā)布《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳河南省國(guó)土資源廳關(guān)于貫徹落實(shí)建房〔2017〕80號(hào)文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。
《通知》要求，鄭州要加大熱點(diǎn)片區(qū)的土地供應(yīng)，加大對(duì)房企購(gòu)地資金來(lái)源的審查力度，企業(yè)取得土地后要加快商品房的建設(shè)和上市節(jié)奏。
對(duì)于鄭州的房?jī)r(jià)方面，《通知》明確規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)，原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平。
而商品住房庫(kù)存周期在12個(gè)月以下，且新建商品住房銷售同比增幅超過(guò)30%或價(jià)格同比增幅超過(guò)20%的市、縣(市)，新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)，原則上不高于2017年4月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平。
同時(shí)，經(jīng)價(jià)格主管部門備案并取得預(yù)售許可后，企業(yè)必須一次性公開(kāi)每套準(zhǔn)售房源價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價(jià)形式誘騙消費(fèi)者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價(jià)外費(fèi)用，不得捆綁銷售車位以及設(shè)置其他附加條件。
另外，企業(yè)出售商品住房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后根據(jù)市場(chǎng)變化確需上調(diào)的，必須提供充足的調(diào)價(jià)依據(jù)和理由，并重新向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格備案。
鄭州房?jī)r(jià)怎么走
【“靴子”落地】
“暗流涌動(dòng)”的限價(jià)落地：鄭州新備案商品房銷售均價(jià)不得超過(guò)去年10月份
自去年限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，經(jīng)過(guò)多次升級(jí)，目前鄭州房?jī)r(jià)整體保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。除了限購(gòu)、限貸、限售有明確規(guī)定外，“限價(jià)”已是“暗流涌動(dòng)”好幾個(gè)月了。
所謂“限價(jià)”，意思是所售新建商品房不得超過(guò)該區(qū)域相關(guān)部門定的某個(gè)價(jià)位，否則不予網(wǎng)簽備案。
“本輪調(diào)控以來(lái)，為了防止房?jī)r(jià)瘋漲，穩(wěn)定市場(chǎng)，相關(guān)部門已經(jīng) 暗示 房企在申報(bào)預(yù)售價(jià)格時(shí)，不得超過(guò)某個(gè)價(jià)格。”一名置業(yè)顧問(wèn)向記者透露。
以上說(shuō)的“限價(jià)”并未有相關(guān)政策支持，如今有了政策依據(jù)。
《通知》規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平。商品住房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后根據(jù)市場(chǎng)變化確需上調(diào)的，必須提供充足的調(diào)價(jià)依據(jù)和理由，并重新向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格備案。
接近房管部門的人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證的時(shí)候，需要審報(bào)預(yù)售價(jià)格，預(yù)售價(jià)格必須在限價(jià)范圍以內(nèi)。最終商品住房實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
《通知》規(guī)定的限價(jià)參照標(biāo)準(zhǔn)為什么選擇去年10月份呢?一名地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，去年7月、8月、9月三個(gè)月房?jī)r(jià)開(kāi)始有明顯的上漲，漲幅甚至位列全國(guó)第一。到了10月份達(dá)到一個(gè)峰值。國(guó)慶節(jié)當(dāng)天，鄭州出臺(tái)新一輪的調(diào)控政策，之后房?jī)r(jià)上漲幅度開(kāi)始變緩，趨于穩(wěn)定。“如果選擇10月份之前的話，所限的價(jià)格會(huì)降低很多，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，與調(diào)控初衷不符，因此選擇去年10月份價(jià)格為參考價(jià)”。
上述地產(chǎn)專家說(shuō)，調(diào)控要求房?jī)r(jià)不得高于去年10月份，而本輪調(diào)控又是從去年10月份開(kāi)始的，那就意味著，官方要從政策的層面上把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在剛調(diào)控時(shí)的狀態(tài)，避免出現(xiàn)越調(diào)越漲的局面。
記者查詢鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)得知，去年10月份，商品住宅銷售均價(jià)10453元/ 。
上周末，綠博片區(qū)某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，低于10000元/ 的均價(jià)引起了業(yè)內(nèi)不小的震動(dòng)。但是按照要求，第一天全款客戶先選，第二天按揭客戶后選。結(jié)果，第一天開(kāi)始選房5秒鐘即售罄。
一位地產(chǎn)專家認(rèn)為，隨著調(diào)控政策力度不斷加大，購(gòu)房者趨于理性，市場(chǎng)逐漸回歸平靜，一些房企為了快速回籠資金，不觸碰政策高壓線，選擇現(xiàn)金而放棄一些利潤(rùn)，這是市場(chǎng)向好的一種表現(xiàn)。未來(lái)，房?jī)r(jià)大幅上漲的幾率將會(huì)小很多。
【一放一收】
加大鄭州熱點(diǎn)片區(qū)的土地供應(yīng)嚴(yán)格審查房企買地資金來(lái)源
“房憑地貴”，很多地產(chǎn)人士把去年7月份的“鄭紡機(jī)”地王事件當(dāng)成本輪房?jī)r(jià)上漲的導(dǎo)火索，并認(rèn)為這是由于近兩年來(lái)“凈地”太少，房企恐慌性瘋搶，造成地價(jià)過(guò)高，地王頻出。
到了去年的第四季度，鄭州集中供應(yīng)住宅用地6600畝，很大程度上緩解了開(kāi)發(fā)商“地渴”的恐慌局面。
鄭州市國(guó)土資源工作會(huì)議公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年市本級(jí)供應(yīng)商品住宅用地12300畝，同比增長(zhǎng)150%。
按照計(jì)劃，今年鄭州將供應(yīng)12600畝住宅用地。本次《通知》要求鄭州有針對(duì)性加大熱點(diǎn)片區(qū)土地供應(yīng)，引導(dǎo)商品房?jī)r(jià)格預(yù)期。
同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地資金的來(lái)源，《通知》也有了更加嚴(yán)格的規(guī)定：國(guó)土資源部門要會(huì)同金融管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金管控，對(duì)企業(yè)招拍掛保證金進(jìn)行前置性審查，并在摘牌后對(duì)企業(yè)繳納的購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行再次審查，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。對(duì)于經(jīng)審查資金來(lái)源不符合要求的，取消土地競(jìng)買資格，并在一年內(nèi)禁止參加當(dāng)?shù)赝恋卣信膾臁?/p>
記者了解到，當(dāng)前地產(chǎn)融資最為仰仗的銀行業(yè)已進(jìn)入涉房貸款全面收緊的狀態(tài)，一些銀行開(kāi)始設(shè)置涉房貸款的比例，還有部分銀行則出現(xiàn)緩放款的情況。
房企另一主要融資方式——信托也同樣收緊。記者從河南銀監(jiān)局了解到，近日銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》，將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。“這份文件直指信托公司開(kāi)展的 拿地融資 業(yè)務(wù)，這對(duì)房企的融資會(huì)造成不小影響。”河南銀監(jiān)局一位人士表示。
“之前開(kāi)發(fā)商拿地，自身資金占很少部分，因?yàn)樾磐袡C(jī)構(gòu)配資可以達(dá)到3:7，甚至更高。房企把股權(quán)或法定代表人變更權(quán)抵押給這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，這樣一來(lái)，這些機(jī)構(gòu)就成為房企的大股東，利息可以低至7-8厘。房企信譽(yù)越好，配資越高，利息也越低。”鄭州某知名房企副總經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在基本所有信托機(jī)構(gòu)都不會(huì)放貸給開(kāi)發(fā)商用以拿地。
事實(shí)上，涉房融資收緊的苗頭，從今年春節(jié)后就已逐步顯露，而從5月陸續(xù)開(kāi)始的新一輪收緊，更是范圍大、勢(shì)頭猛。據(jù)克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。“僅靠自身資金拿地，會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)很大困難。”上述房企副總經(jīng)理稱。
河南樓市新政策落地帶來(lái)哪些新變化
合理安排土地供應(yīng)
根據(jù)去庫(kù)存周期確定增加、減少或者暫停住宅用地供應(yīng)。通知要求,商品住房銷售同比增幅超過(guò)20%或價(jià)格同比增幅超過(guò)10%,且商品住房去庫(kù)存周期低于12個(gè)月(含12個(gè)月),住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市、縣(市),要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模,去庫(kù)存周期18個(gè)月以上的市、縣(市)要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。
同時(shí),各地依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測(cè)以及在建、售房規(guī)模等,統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地。通知要求,2017年6月底前,各市、縣(市)應(yīng)編制并公布當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,省轄市和百萬(wàn)人口以上縣(市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017～2021年)規(guī)劃和三年(2017～2019年)滾動(dòng)計(jì)劃,并向社會(huì)公布。
熱點(diǎn)片區(qū)加大土地供應(yīng)
在住宅用地供應(yīng)上,通知指出,各市、縣(市)要根據(jù)上年度12月份商品住房庫(kù)存消化周期,適時(shí)調(diào)整當(dāng)年住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序,對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的,應(yīng)停止供地;36個(gè)月～18個(gè)月的,當(dāng)年供地計(jì)劃要比上年度減少30%以上;12個(gè)月～6個(gè)月的,當(dāng)年供地計(jì)劃要比上年度增加20%以上;6個(gè)月以下的,當(dāng)年供地計(jì)劃要比上年度增加30%以上。
繼“限購(gòu)限貸”后,我省價(jià)格指導(dǎo)政策正式落地。對(duì)住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市,通知要求建立商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道,對(duì)具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤(pán)的項(xiàng)目,要嚴(yán)肅查處,同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”制度。
記者注意到,通知特別指出,鄭州市要采取精準(zhǔn)供地措施,有針對(duì)性加大熱點(diǎn)片區(qū)土地供應(yīng),引導(dǎo)商品房?jī)r(jià)格預(yù)期。而且,通知要求鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平,從通知印發(fā)之日起執(zhí)行。
對(duì)工作不力的將約談問(wèn)責(zé)
建立健全購(gòu)租并舉的住房制度,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),也是我省加強(qiáng)住房調(diào)控的重要內(nèi)容。通知要求,積極培育市場(chǎng)主體,在住房租賃企業(yè)企業(yè)注冊(cè)登記、租賃房源裝飾裝修、消防審批等方面提供高效服務(wù),將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。
通知明確指出,商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市,棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主,避免重復(fù)建設(shè)。鄭州等公租房供應(yīng)緊張的城市繼續(xù)加大建設(shè)力度,擴(kuò)大公租房新建規(guī)模,擴(kuò)大公租房保障范圍,多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對(duì)工作不力、市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方,將約談問(wèn)責(zé)主管部門和責(zé)任人。對(duì)虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的,嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的,依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
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