德國(guó)人為什么不買(mǎi)房

　　德國(guó)人認(rèn)為，花錢(qián)去享受世界各地的陽(yáng)光，要比購(gòu)置一套不動(dòng)產(chǎn)更有意義。”大海說(shuō)，與熱衷當(dāng)房奴的中國(guó)人相比，德國(guó)人更在乎生活的品質(zhì)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于德國(guó)人為什么不買(mǎi)房的原因，一起來(lái)看看吧!

　　德國(guó)人為什么不買(mǎi)房

　　這是因?yàn)榈聡?guó)人天生就對(duì)房子“性冷淡”。而這種觀念，是因?yàn)榈聡?guó)人只把房地產(chǎn)看作居住的保障工具，而不是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)和投資生財(cái)之道。

　　德國(guó)《住宅建設(shè)法》規(guī)定，房子建設(shè)時(shí)一定要考慮公益和福利的基調(diào)，考慮中低收入群體。這就給德國(guó)的房地產(chǎn)制度定了基調(diào)，那就是為窮人服務(wù)。

　　與中國(guó)政府不同，德國(guó)政府直接把面粉賣(mài)給百姓。

　　德國(guó)政府嚴(yán)格監(jiān)管土地銷(xiāo)售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，開(kāi)發(fā)商很難壟斷市場(chǎng)，操縱地價(jià)。

　　德國(guó)老百姓買(mǎi)地建房有兩種方式，一種是從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)宅基地，這樣的土地所有權(quán)歸自己，但是建房成本稍微貴一些，好處是房子建成以后，每年就不用再向國(guó)家交租金了。另一種是政府救濟(jì)貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權(quán)不是歸自己，建成房子以后，需要每年給國(guó)家或者土地開(kāi)發(fā)商交一點(diǎn)土地使用租金。這樣的建房成本就比較便宜。

　　盡管政策這么好，但德國(guó)人并不領(lǐng)情。

　　德國(guó)是全球產(chǎn)權(quán)房擁有率最低的國(guó)家之一。德國(guó)人認(rèn)為，買(mǎi)了房子后，手里的現(xiàn)金流就會(huì)被封死，自己也會(huì)被禁錮在一個(gè)地方。德國(guó)人的天性是，哪里工作好，咱就往哪去。所以他們覺(jué)得，人活著千萬(wàn)不能被房子困死。所以，更多的德國(guó)人選擇租房。

　　德國(guó)房?jī)r(jià)不漲的內(nèi)在起因

　　其一，確保房屋充分供應(yīng)，供求平衡依然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的硬情理。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國(guó)都有著詳盡的建房計(jì)劃，住房建設(shè)依人口需要而定，基礎(chǔ)滿(mǎn)意每個(gè)家庭一套住房。此外，德國(guó)每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房?jī)r(jià)的上漲。

　　其二，德國(guó)特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融軌制保障。與住房典質(zhì)貸款模式或公積金模式不同，德國(guó)實(shí)施“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。這種房貸的本質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲(chǔ)蓄大概占到德國(guó)房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲(chǔ)蓄，僅有三成住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款。德國(guó)所有房貸(包含合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都履行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限均勻?yàn)?1年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎能夠?qū)谷魏谓鹑谑袌?chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。與德國(guó)構(gòu)成赫然對(duì)照的是，在采用浮動(dòng)房貸利率制的國(guó)家，無(wú)論是歐盟內(nèi)英國(guó)、西班牙、愛(ài)爾蘭等，還是美國(guó)，房?jī)r(jià)都在隨利率波動(dòng)出現(xiàn)大漲大跌的景象。

　　其三，德國(guó)發(fā)達(dá)的房屋租賃市場(chǎng)，也成為了房?jī)r(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率到達(dá)58%，特殊是年青人中77%都是 “租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)建筑租住房屋、維護(hù)房客權(quán)利等一系列政策。除了針對(duì)特別群體的“廉租房”外，市場(chǎng)上同樣供應(yīng)大量貿(mào)易出租房，政府同樣對(duì)房租程度進(jìn)行必定的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榈聡?guó)嚴(yán)厲的租房法，重視掩護(hù)房客的好處，租房的保險(xiǎn)感并不亞于買(mǎi)房，數(shù)十年寓居在一所出租房中的德國(guó)家庭不在少數(shù)。德國(guó)度庭樂(lè)于租房，并且有著大批而便宜的出租房屋供應(yīng)，這對(duì)穩(wěn)固全部房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平起到了不可疏忽的均衡作用。

　　其四，德國(guó)勉勵(lì)自建房、合作建房，攻破開(kāi)發(fā)商對(duì)屋宇供給的壟斷，同樣也是影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)的主要因素。德國(guó)住宅合作社的呈現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，配合社獨(dú)特建房已成為德國(guó)住宅建設(shè)的重要組織情勢(shì)之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過(guò)30%。政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策輔助：一是供給長(zhǎng)期低息貸款;二是給予借款保障;三是提供公道價(jià)錢(qián)的土地;四是減少稅收，對(duì)所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅跟交易稅等均以較低稅率向合作社征收;五是補(bǔ)助房錢(qián)等等。通過(guò)激勵(lì)自建房、協(xié)作建房，樹(shù)立起多渠道的住房獲取渠道，就解脫了放任開(kāi)發(fā)商任意定價(jià)的局勢(shì)。

　　其五，德國(guó)建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行“指點(diǎn)價(jià)”制度。各類(lèi)地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說(shuō)了算，也不是由政府說(shuō)了算，而是由獨(dú)破的地產(chǎn)評(píng)估師來(lái)評(píng)估認(rèn)定。評(píng)估師對(duì)本人的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對(duì)評(píng)估中的過(guò)錯(cuò)負(fù)有法律義務(wù)。德國(guó)還按照聯(lián)邦建造法成立了各地“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)?ldquo;地價(jià)圖”的“基準(zhǔn)價(jià)”或者“領(lǐng)導(dǎo)價(jià)”。這為不同地段、不同類(lèi)型的住房制定了具體的“基準(zhǔn)價(jià)格”，這類(lèi)指導(dǎo)價(jià)存在法律效率，所有房地產(chǎn)交易有任務(wù)參照此履行，在合理范疇內(nèi)浮動(dòng)。雖然指導(dǎo)價(jià)的制定必定參考?xì)v年市場(chǎng)房?jī)r(jià)，但任何不具備壟斷權(quán)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商或炒房者，都不可能獨(dú)自影響“指導(dǎo)價(jià)”的制定。

　　德國(guó)的房子問(wèn)題

　　1購(gòu)房

　　德國(guó)銀行很少被允許發(fā)放相當(dāng)于房產(chǎn)80%以上價(jià)值的貸款，因此，潛在房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者首先需要至少兩成的現(xiàn)金。大家都知道，德國(guó)并不是一個(gè)儲(chǔ)蓄型國(guó)家。所以?xún)沙墒赘秾?duì)他們來(lái)說(shuō)，也是一筆不小的巨款。購(gòu)買(mǎi)之后，購(gòu)房人還要繳納高額綜合稅率。

　　2出租

　　講真，財(cái)迷哥真心覺(jué)得德國(guó)房東是最憋屈的。

　　德國(guó)的優(yōu)惠稅收政策鼓勵(lì)房東盡可能地將房產(chǎn)租賃出去。但是對(duì)房東來(lái)說(shuō)，租房也很累。

　　德國(guó)房租出租法規(guī)定，那些出租的房子，房東絕對(duì)不能任意漲價(jià)，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過(guò)20%。如果超過(guò)，租戶(hù)有權(quán)向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無(wú)效。

　　這兩年歐洲經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)，德國(guó)政府更是人情做到底。去年3月，德國(guó)議會(huì)通過(guò)租房法的修改案(《限制房租法》)，對(duì)房租上漲限制得更嚴(yán)，要求對(duì)老住戶(hù)3年內(nèi)租金漲幅不得超過(guò)10%。這項(xiàng)新法還規(guī)定，誰(shuí)委托中介出租房屋，誰(shuí)支付中介費(fèi)，以減輕租客負(fù)擔(dān)。

　　除了法律規(guī)定租金上限，德國(guó)還有一個(gè)租客協(xié)會(huì)。目前協(xié)會(huì)會(huì)員超過(guò)300萬(wàn)人，如果哪里租金上漲快，租客協(xié)會(huì)會(huì)組織游行示威，漢堡、柏林都發(fā)生過(guò)。

　　再說(shuō)個(gè)正面教材。話(huà)說(shuō)在德國(guó)有個(gè)城市叫奧格斯堡市，這個(gè)城市里有個(gè)叫Fuggerei的福利院，這個(gè)福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已經(jīng)有500年的歷史。這個(gè)福利院不但古老，還是世界上租金最便宜的房子。租金多少?0.88歐元，也就是差不多人民幣6塊左右，而且這不是月租，是年租。所以也就是說(shuō)一年租金是6塊人民幣，為什么這里的房子會(huì)這么便宜呢，因?yàn)檫@里的房子已經(jīng)500年沒(méi)有漲過(guò)租金。

　　3賣(mài)房

　　德國(guó)二手房買(mǎi)賣(mài)更是要收上一筆巨款。用于出售的房產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅，假如通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。新購(gòu)住房未滿(mǎn)7年轉(zhuǎn)讓?zhuān)C合稅率更高達(dá)50%。

　　4繼承

　　德國(guó)還對(duì)住房繼承人/受贈(zèng)人采用超額累進(jìn)稅率，征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。

　　這種情況下，德國(guó)那些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房子只能賣(mài)給那些連鎖房屋租賃企業(yè)，就像中國(guó)的鏈家、我愛(ài)我家。但是德國(guó)的鏈家和我愛(ài)我家可沒(méi)有中國(guó)這么邪惡。因?yàn)橐坏┧鼈冃皭?，德?guó)立法這柄劍可就要發(fā)飆了。