三、對我國《物權法》上有關登記規(guī)則的梳理
　　前面對登記的必要性和登記的效力模式進行了介紹，下面將按照物的種類、和登記的效力對我國《物權法》上的登記規(guī)則進行梳理。
　?。ㄒ唬τ嘘P不動產的登記規(guī)則的梳理
　　我國《物權法》第九條、十四條規(guī)定了不動產物權變動的登記生效原則，同時并不排斥法律規(guī)定的例外情形。根據這兩條我們可以看出，不動產物權的變動一般要經過登記才發(fā)生物權變動的效力，只在某些特殊情形下不經登記即可發(fā)生物權變動，但不經登記不具有對抗第三人的效力。
　　1.登記生效主義
　　我國《物權法》第一百三十九條、一百四十五條、一百五十條的規(guī)定了建設用地使用權的登記生效原則；第一百八十七條規(guī)定了不動產抵押權的登記生效原則。
　　2.登記對抗主義
　　我國《物權法》第一百二十七條、一百二十九條規(guī)定了土地承包經營權的登記對抗原則；第一百五十八條、一百六十九條規(guī)定了地役權的登記對抗原則。
　　3.登記處分主義
　　我國《物權法》第二十八條至三十一條分別規(guī)定了公權力、繼承及事實行為致物權變動的情形。根據上述規(guī)定，在非基于法律行為而取得不動產物權的情形，自有關事實成就即發(fā)生物權取得的效果，但是其處分權受到限制，未經登記而處分該不動產物權的不發(fā)生物權變動的效力。理論也把其稱為登記處分主義。
　　本文認為，登記處分主義只是登記生效的一種特殊情形。因為在非依法律行為引起的不動產變動的情況下，引起不動產物權變動的事由的發(fā)生與登記不可能同步，該事由的發(fā)生必然先于物權的登記。如果法律一概規(guī)定登記后才能生效，則在該項不動產上將會出現權利斷點。登記處分主義是法律為了避免權利空白而做出的特殊規(guī)定，是登記生效的一種特殊情形。
　?。ǘτ嘘P動產的登記規(guī)則的梳理
　　我國《物權法》第二十三條規(guī)定了動產物權變動的交付主義，即動產物權的變動一般來講經過交付即可發(fā)生物權變動的效果，只有在某些特殊情形下，動產物權的變動需要經過登記才具有對抗第三人的效力。以下是法律規(guī)定的特殊情形：
　　1.特殊動產的物權變動
　　依據《物權法》第二十四條規(guī)定，船舶、航空器和機動車這些特殊動產自交付時即發(fā)生物權變動的效力，只是未經登記不具有對抗第三人的效力。
　　2.動產抵押權和財團抵押
　　依據《物權法》第一百八十八條、一百八十九條規(guī)定，以“生產設備、原材料、半成品、產品”等企業(yè)財產，或者“正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具”等特殊動產抵押的，抵押權變動采用登記對抗主義，即抵押合同生效抵押權即設立，但是該權利未經登記，不得對抗善意第三人，即不存在對世效力。
　?。ㄈτ嘘P權利的登記規(guī)則的梳理
　　根據《物權法》第二條第二款的規(guī)定，除了動產和不動產之外，權利也可以作為物權的客體。在《物權法》第十七章中以專節(jié)形式規(guī)定了權利質權，其中，有權利憑證的自權利憑證交付時設立，而沒有權利憑證的自有關部門辦理質押登記時設立，即采用登記生效主義。采用登記生效的情形分別為《物權法》第二百二十四條規(guī)定的權利質權、第二百二十六條規(guī)定的基金份額和股權質權、第二百七十條規(guī)定的知識產權質權、第二百二十八條規(guī)定的應收賬款質權。
　?。ㄋ模└怯洝愖h登記與預告登記
　　除了上面提到的有關不動產、動產和權利的登記規(guī)則外，為了保護不動產真正權利人和不動產買受人的利益，我國《物權法》還規(guī)定了更正登記、異議登記和預告登記，這三種登記制度具有不同的價值功能。更正登記是指權利人或者利害關系人認為不動產登記簿記載事項與真實的權利狀態(tài)不相符合時，向登記機關申請更正登記，以對錯誤的權利公示進行矯正；如果不動產登記簿記載的權利人對利害關系人的更正申請有異議，在對異議無法查明的情況下，利害關系人可以先申請異議登記，以阻止不動產登記權利的公信效力，防止權利在未變更之前遭受侵害。由于異議申請的隨意性較大，《物權法》要求異議人在15天內進行訴訟，否則異議登記自動失效。我國《物權法》還規(guī)定了預告登記制度，在買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，債權人可以向登記機構申請異議登記以限制債務人處分該不動產，保障將來物權實現。
　　四、我國《物權法》規(guī)定的登記制度的完善建議
　　（一）細化登記機構的審查規(guī)則
　　我國不動產所有、承租及交易政策在各個歷史時期有所不同，加之不動產登記變更存在一定的被動性和滯后性，導致司法實踐中確權糾紛頻發(fā)，因此確保登記內容的準確性對保護權利人利益、維護交易秩序至關重要。本文認為，登記機構不僅要對權利主體、權利的種類、來源、成立時間、期限、權利的內容和范圍等權屬情況進行全面審查，也要借助圖紙、測算數據等對不動產的物理狀況進行全面準確記錄，以明確土地用途、四鄰界止、墻界及房屋面積等，以對權利范圍進行準確界定。
　?。ǘ┩晟频怯涘e誤的救濟規(guī)則
　　因為登記公示具有權利正確性推定力，所以一旦登記簿記載的權利人與真實權利人不符，善意第三人基于對登記的信賴與權利記載人達成合意并實現物權的變動，將會給真實權利人帶來不可估量的損失，也會給善意第三人帶來糾紛，在不動產價值劇增的今天更是如此。因此，完善登記錯誤的救濟規(guī)則至關重要。我國《物權法》對登記錯誤的責任進行了規(guī)定，規(guī)定登記機構對其錯誤登記給他人造成損害承擔賠償責任。但是本文認為，應對登記機構對登記錯誤的過錯程度進行考量，如果登記機構已盡到相應審查義務，則可以對其適當減免賠償責任，由過錯方承擔責任。因為在現實生活中，存在大量因家庭關系或者規(guī)避政策等原因出現的權利記載與真實情況不一致的情形未得到及時更正?？傊?，既要制定完善的登記救濟規(guī)則對真實權利人進行保護、對登記機構審查義務的履行進行約束，也要明確因登記錯誤導致的責任程度那，避免給登記機構設定過重責任妨礙其職責履行。因此，本文建議由登記機構設立專項基金對因登記錯誤造成的損失進行賠償，同時可以通過概括加列舉的方式規(guī)定受害人有權要求登記機關予以賠償的情形及賠償上限。
　?。ㄈ┲贫ńy(tǒng)一的物權登記立法
　　任何實體規(guī)則都需要配套程序規(guī)則來保證其在實踐中的具體操作，《物權法》亦不例外。世界各國立法對于物權的公示制度都有一套行之有效的登記程序規(guī)則來保證其功能發(fā)揮。雖然在我國《物權法》實施之后，國務院相關部門陸續(xù)出臺了一系列物權登記配套規(guī)則i，在一定程序上彌補了登記程序規(guī)則的缺失，但是這些配套規(guī)則效力層級底、內容分散混亂，甚至互相沖突，缺乏對登記錯誤的救濟，涉及到的物權種類不全面等，一定程度上制約了物權流轉的順暢和安全。因此，在時機成熟后制定統(tǒng)一的物權登記立法是大勢所趨。
　　五、結語
　　物權登記制度是物權法領域內的重要制度之一，關乎社會公眾的利益和交易安全的維護。由于我國《物權法》公布實施時間不長，對物權登記制度仍處于原則性規(guī)定層面，登記程序亟待完善。我國應該借鑒其他物權登記制度較為完善國家的立法經驗，逐步完善物權登記規(guī)則，在時機成熟后對不動產登記程序進行單獨立法，以期建立完善的物權公示制度，使《物權法》在我國的市場經濟發(fā)展中發(fā)揮更大作用。