意大利房地產投資前景分析
現(xiàn)如今越來越多的人選擇投資海外的房地產，而意大利無論是從經濟還是環(huán)境都是大家選擇的對象。下面是學習啦小編整理的一些關于意大利房地產投資前景分析的相關資料。供你參考。
意大利房地產投資前景分析
1. 永久產權
意大利房產可世世代代傳承。
2. 穩(wěn)定的市場
70%的意大利家庭擁有自己的房產。
3. 低風險
房產是抵抗經濟危機的最有效方式。
4. 價格穩(wěn)定增長
數(shù)據(jù)顯示，2011年意大利相同地點的寫字樓銷售價格增長1.5%，店鋪價格增長1%，住宅價格增長2.2%。意大利房產的重要特性是穩(wěn)定增長，在價格浮動上不會大起大落。如歐洲其他一些大城市如阿姆斯特丹、柏林、馬德里等地一樣，米蘭、羅馬的房產價格也是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。在意大利投資移民的總數(shù)中，中國投資人所占比例約在30%左右，還將有更大的上升空間。其中70%的人會選擇購買居住型房產，另外30%選擇的是工業(yè)類、辦公室類的房產。
房地產投資的特性
1、土地開發(fā)的高成本性。
由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。
2、是由于房屋建筑的高價值性。
房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產品的生產成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費大量的建筑材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
3、是房地產經濟運作中交易費用高。
一般而論，房地產開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關系也多。這使得房地產開發(fā)在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。
房地產投資分析
(1)市場分析。
市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益，進而有助于投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。
(2)財務分析。
投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現(xiàn)金流量的估計，計算出預期報酬率，并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析并對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。
(3)可行性分析。
可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。
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