為了確保事情或工作有效開(kāi)展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案是計(jì)劃中內(nèi)容最為復(fù)雜的一種。我們應(yīng)該怎么制定方案呢？以下是小編精心整理的小區(qū)物業(yè)管理方案，希望對(duì)大家有所幫助。

小區(qū)物業(yè)管理方案1

一、工作現(xiàn)況

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對(duì)20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對(duì)醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，對(duì)這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過(guò)程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對(duì)以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開(kāi)信》，并做了詳細(xì)的入戶(hù)調(diào)查，把三級(jí)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車(chē)輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費(fèi)工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi)。慶安小區(qū)我們正在做入戶(hù)調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

二、老舊小區(qū)的特點(diǎn)及老舊小區(qū)改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)

1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無(wú)人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒(méi)有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開(kāi)發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒(méi)有門(mén)崗房，沒(méi)有公用綠地或綠地太小，沒(méi)有健身器材。

3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費(fèi)意識(shí)淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無(wú)所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對(duì)比。利合物業(yè)對(duì)上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對(duì)比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒(méi)有管理，違建建筑見(jiàn)縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

三改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

1、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒(méi)有整修，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢(qián)給予了整修，改造后由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專(zhuān)門(mén)處理這些垃圾。小區(qū)沒(méi)有劃停車(chē)位，物業(yè)公司不得不花錢(qián)專(zhuān)門(mén)劃停車(chē)位線(xiàn)這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒(méi)有物業(yè)公司的參與改造的某些項(xiàng)目很很不徹底，如

2、由于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

3、改造速度過(guò)急，沒(méi)有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。

4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，并不是一個(gè)部門(mén)能完成的，需要多部門(mén)來(lái)配合，如老小區(qū)門(mén)崗房的問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時(shí)候，物業(yè)不能維持，開(kāi)發(fā)商撤離了物業(yè)，開(kāi)發(fā)商就把門(mén)崗房收回來(lái)用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門(mén)崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒(méi)有門(mén)崗房，建設(shè)門(mén)崗房需要規(guī)劃部門(mén)審批，這也是在新政【20xx】20號(hào)文件中的內(nèi)容。

5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒(méi)有門(mén)崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門(mén)崗房和公共用房。

6、針對(duì)老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

四、針對(duì)以上問(wèn)題提幾點(diǎn)建議

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專(zhuān)業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門(mén)共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門(mén)配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o(wú)人管理，存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決不是一個(gè)部門(mén)能解決的，必須由政府牽頭，多部門(mén)配合。

3、對(duì)前期改造過(guò)的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門(mén)參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭。

4、由政府牽頭對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識(shí)進(jìn)社區(qū)的宣傳活動(dòng)。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機(jī)制。對(duì)確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè)，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ)。

8、重視老舊小區(qū)大門(mén)改造及建設(shè)，這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來(lái)做好老舊小區(qū)的大門(mén)改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結(jié)束語(yǔ)：總之，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門(mén)參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門(mén)協(xié)調(diào)，改造過(guò)程和改造后由物業(yè)公司和政府部門(mén)共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理，并對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式，才能把這項(xiàng)惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

小區(qū)物業(yè)管理方案2

為了高質(zhì)量推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)合區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、總體要求

深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升、機(jī)制建立、群眾滿(mǎn)意”為目標(biāo)，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強(qiáng)基”等工作，因地制宜推進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無(wú)物業(yè)住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“有組織機(jī)構(gòu)、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有安全防范、有停車(chē)管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo)。

二、管理模式

根據(jù)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)實(shí)際情況，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管、社區(qū)托管等不同方式，解決住宅小區(qū)無(wú)物業(yè)管理問(wèn)題，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實(shí)力，切實(shí)增強(qiáng)群眾的獲得感、幸福感和安全感。

（一）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對(duì)具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的無(wú)物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)），在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見(jiàn)，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。

（二）推行業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管。不具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會(huì)（物管會(huì)），以自管形式，做好保潔、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作。

（三）實(shí)行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會(huì)”，對(duì)零散樓棟、院落實(shí)施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會(huì)可結(jié)合各小區(qū)實(shí)際，利用小區(qū)公共收益或進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)，落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”，將轄區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)居委會(huì)通過(guò)日常監(jiān)管、季度評(píng)議和年度考核等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開(kāi)展監(jiān)督評(píng)價(jià)，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。

三、重點(diǎn)任務(wù)

（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。

區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織，對(duì)轄區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)摸底，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，上報(bào)區(qū)無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。

（二）推進(jìn)落實(shí)階段（xxxx年xx月xx日一xx月xx日）

1x月xx日前，街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況制定無(wú)物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個(gè)不同類(lèi)型的小區(qū)，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管、社區(qū)居委會(huì)托管等不同模式，打造專(zhuān)業(yè)化、精準(zhǔn)化、精細(xì)化的試點(diǎn)小區(qū)。

2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個(gè)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理試點(diǎn)標(biāo)桿小區(qū)，并將試點(diǎn)情況和經(jīng)驗(yàn)做法形成書(shū)面材料上報(bào)至區(qū)無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

3.xx月底前，街道辦事處無(wú)物業(yè)管理小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）

區(qū)無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行“回頭看”，抓實(shí)鞏固提升，確保無(wú)物業(yè)管理小區(qū)“銷(xiāo)號(hào)清零”，實(shí)現(xiàn)“常治長(zhǎng)效”。同時(shí)，總結(jié)一批可推廣、可復(fù)制的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，努力為無(wú)物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)提供示范、樹(shù)立標(biāo)桿。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組。為確保本次清零行動(dòng)順利開(kāi)展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區(qū)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后），區(qū)直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)人參加，負(fù)責(zé)全區(qū)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)清零工作，構(gòu)建“市級(jí)統(tǒng)籌全局、區(qū)級(jí)綜合協(xié)調(diào)、街道一線(xiàn)責(zé)任、社區(qū)具體實(shí)施、小區(qū)齊抓共管”五級(jí)抓落實(shí)的責(zé)任體系。

（二）成員單位分工

區(qū)委政法委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作，配合完成其他相關(guān)工作。

區(qū)住建局負(fù)責(zé)牽頭做好工作專(zhuān)班辦公室日常工作，督促落實(shí)工作專(zhuān)班作出的各項(xiàng)決定；組織各辦事處推進(jìn)清零工作，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問(wèn)題。

區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理；指導(dǎo)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）建設(shè)，提高住宅小區(qū)自治能力。

區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定調(diào)整。

市公安局分局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè)，加強(qiáng)房屋租賃治安管理。

區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全、食品安全、物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)等監(jiān)督管理。

區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)供水的運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管。

市生態(tài)環(huán)境保護(hù)局分局負(fù)責(zé)無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)中的環(huán)境污染治理工作。

區(qū)工科局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)三大運(yùn)營(yíng)商（中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。

相關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)宣傳動(dòng)員，鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）成員；按照“一小區(qū)一對(duì)策”原則，因地制宜、分類(lèi)推進(jìn)無(wú)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。

五、工作要求

無(wú)物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)是“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，時(shí)間緊迫、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進(jìn)工作、及時(shí)解決困難問(wèn)題，區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機(jī)制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：，聯(lián)系電話(huà)：）報(bào)送本周工作推進(jìn)情況。對(duì)工作中推諉扯皮，或者不落實(shí)、假落實(shí)的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進(jìn)行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴(yán)重后果的，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)進(jìn)行追責(zé)問(wèn)責(zé)。

小區(qū)物業(yè)管理方案3

一、綜合管理

1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會(huì)簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。

2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格證書(shū)。

3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、細(xì)致、周到，用語(yǔ)文明。

5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修、維修記錄。

7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。

8、每年第四季度對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施。

9、對(duì)區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時(shí)勸阻，報(bào)告主管部門(mén)，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。

12、設(shè)置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。

13、公布公共服務(wù)的收支情況。

14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。

二、房屋維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。

5、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。

6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)志清晰。

7、對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門(mén)。

8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)

1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

5、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測(cè)。

6、設(shè)備房保持整潔，無(wú)鼠害現(xiàn)象。

7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。

8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。

9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

四、電梯服務(wù)

1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。

2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話(huà)。

3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行。

4、電梯出現(xiàn)故障時(shí)，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行。

5、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。

五、消防服務(wù)

1、有消防管理制度。

2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。

3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。

5、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。

六、二次供水管理

1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。

3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協(xié)助維護(hù)秩序

1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執(zhí)勤。

4、夜間（22：00-6：00）對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

八、清潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

4、按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。

5、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。

九、綠化養(yǎng)護(hù)

1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。

2、樹(shù)木生長(zhǎng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3、綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(zhǎng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。

4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴(yán)重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。

十、停車(chē)服務(wù)

1、有機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。

2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛有序通行。

3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標(biāo)志。

4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。

5、機(jī)動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。

6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類(lèi)指示標(biāo)識(shí)清晰。

8、交通設(shè)施（道閘、擋車(chē)器材、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用。

注：4-8條是機(jī)動(dòng)車(chē)收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。

十一、裝飾裝修服務(wù)

1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線(xiàn)、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻，對(duì)拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門(mén)。

4、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門(mén)。

5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。

小區(qū)物業(yè)管理方案4

隨著物業(yè)服務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷(xiāo)售以及居住的質(zhì)量影響越來(lái)越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)XXX的銷(xiāo)售，在不斷完善對(duì)XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對(duì)XXXX應(yīng)進(jìn)一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。

一、日常維護(hù)：

1.對(duì)業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺(jué)得自己的房屋就算沒(méi)有時(shí)間來(lái)看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對(duì)自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡(jiǎn)單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專(zhuān)門(mén)存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。

2.對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。

3.維修速度：業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺(jué)到維修的“深圳速度”。

4.對(duì)公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、環(huán)境衛(wèi)生：

為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個(gè)垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過(guò)電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶(hù)等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。

三、綠化養(yǎng)護(hù)：

定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長(zhǎng)。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。

四、交通秩序及車(chē)輛停放：

為使及第苑的交通順暢，車(chē)輛的停放井然有序。設(shè)專(zhuān)門(mén)的交通指揮崗，進(jìn)入及第苑的車(chē)輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車(chē)輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車(chē)輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來(lái)，就指引其往固定的車(chē)位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：

根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。

六、收費(fèi)服務(wù)：

物業(yè)公司為每戶(hù)業(yè)主在銀行開(kāi)戶(hù)，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費(fèi)的時(shí)間，物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。

七、物業(yè)服務(wù)中心：

增設(shè)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對(duì)業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對(duì)業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。

八、特約服務(wù)：

增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購(gòu)買(mǎi)機(jī)票、訂餐、旅游咨詢(xún)等，使業(yè)主更省心。

九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：

服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。

小區(qū)物業(yè)管理方案5

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶(hù)生合財(cái)產(chǎn)安全;

5、小區(qū)清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;

6、小區(qū)車(chē)輛實(shí)行智能化ic卡管理，車(chē)輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區(qū)，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū);

8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%;

9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹(shù)木茂盛美觀(guān)，綠化完好率99%以上;

10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人;

11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項(xiàng)指標(biāo)：

房屋完好率：100%

房屋零修、急修及時(shí)率：99%

維修工程質(zhì)量合格率：100%

管理費(fèi)收繳率：≥98%

綠化完好率：99%

清潔、保潔率：≥99%

道路完好率及使用率：100%

化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

排水管、明暗溝完好率：100%

路燈完好率：100%

汽車(chē)場(chǎng)完好率：100%

公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1/年

消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%

火警發(fā)生率：≤1%

火災(zāi)發(fā)生率：0%

違章發(fā)生率：2%

違章處理率：100%

用戶(hù)有效投訴率：≤2%

有效投訴處理率：100%

管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

維修服務(wù)回訪(fǎng)率：≥30%

業(yè)主(住戶(hù))對(duì)物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率：≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶(hù)可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

1、首按職責(zé)制

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶(hù)的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。

接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶(hù)的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶(hù)的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊狀況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

1、三米微笑服務(wù)

管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶(hù)到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶(hù)時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

2、站立式服務(wù)

站立式服務(wù)表此刻：

(1)各固定崗(道口崗、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶(hù)的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象。門(mén)崗則應(yīng)在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

(2)接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶(hù)出門(mén)為止。

四、全天候的服務(wù)時(shí)間

1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà)，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后，若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)帶給服務(wù)。

五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)

豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶(hù)帶給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶(hù)的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

七、實(shí)行完全的封閉式管理

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。

社區(qū)文化：

一、社區(qū)文化宗旨

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)!

二、社區(qū)文化理念

增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁!

三、社區(qū)文化最終成果展望：

1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候，就能聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚(yáng)的背景音樂(lè)、看到優(yōu)雅的自然景觀(guān)、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振;

2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動(dòng)中來(lái)，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛(ài)好，并樂(lè)在其中，樂(lè)此不疲。

3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫(huà)、名人字畫(huà)，仿佛置身于美術(shù)館中。

4、生活在那里的人們臉上掛滿(mǎn)了滿(mǎn)足、快樂(lè)的笑容，憂(yōu)愁與那里絕緣。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個(gè)人長(zhǎng)期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會(huì)不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì)，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來(lái)了?？偟膩?lái)說(shuō)，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

1、會(huì)所，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;

2、公共場(chǎng)地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;

3、室外健身場(chǎng)所，包括室外健身器材、健身路、室外操場(chǎng)等;

4、公司配置一整套專(zhuān)業(yè)的音響和舞臺(tái)，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性。

對(duì)于會(huì)所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理;對(duì)于公共場(chǎng)地則宜掛一些名人名畫(huà)，營(yíng)造一種濃郁的文化氛圍;對(duì)于室外健身場(chǎng)所，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?？傊?，對(duì)于社區(qū)文化的硬件，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度。

根據(jù)社區(qū)文化的活動(dòng)形式、活動(dòng)風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

(一)體育類(lèi)

體育類(lèi)社區(qū)文化目的在于透過(guò)倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶(hù)參與體育鍛煉，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類(lèi)的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，包括：

1、成立各種體育俱樂(lè)部，定期組織訓(xùn)練、比賽

(1)球類(lèi)：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等;

(2)棋類(lèi)：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;

(3)牌類(lèi)：橋牌、撲克牌;

(4)游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽;

(5)拳類(lèi)：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動(dòng)比賽

3、在社區(qū)公共場(chǎng)所設(shè)置室外健身器材

4、利用國(guó)內(nèi)國(guó)際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀(guān)看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語(yǔ)等，增強(qiáng)民眾體育健身意識(shí)。

(二)文學(xué)類(lèi)

文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來(lái)組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動(dòng)下，不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng)，從而吸引更多的住戶(hù)前來(lái)參加活動(dòng)，透過(guò)舉辦各種文學(xué)活動(dòng)，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類(lèi)社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測(cè)，所以只適合那些住戶(hù)文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，包括：

1、組織互換藏書(shū)活動(dòng);

2、文學(xué)寫(xiě)作興趣小組;

3、各種興趣小組：紅學(xué)會(huì)、水學(xué)會(huì)、西學(xué)會(huì)、三學(xué)會(huì)等。

(三)藝術(shù)類(lèi)

藝術(shù)類(lèi)社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要透過(guò)各種俱樂(lè)部的活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)全體住戶(hù)參與到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類(lèi)社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動(dòng)包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競(jìng)賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

(1)聲樂(lè)：民樂(lè)團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)

(2)舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽

(3)書(shū)法、繪畫(huà)：成立書(shū)法、繪畫(huà)興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫(xiě)春聯(lián)、畫(huà)年畫(huà)活動(dòng)

(4)攝影：以公司已成立的攝影俱樂(lè)部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動(dòng)

(5)外語(yǔ)興趣組：引進(jìn)外語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語(yǔ)角、外語(yǔ)沙龍、外語(yǔ)培訓(xùn)等

2、營(yíng)造社區(qū)藝術(shù)氛圍

(1)將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品(書(shū)法、山水畫(huà)等)加以裝飾后，在社區(qū)公共場(chǎng)所(大堂、會(huì)所等)展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場(chǎng)的藝術(shù)氛圍;

(2)定期組織社區(qū)家庭讀書(shū)活動(dòng);

(3)周末露天舞會(huì)、音樂(lè)會(huì)、歌會(huì);

3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì)、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

(四)康體類(lèi)

從好處上說(shuō)，康體類(lèi)社區(qū)文化是最具有社會(huì)效應(yīng)的活動(dòng)，不僅僅能夠帶動(dòng)小區(qū)住戶(hù)參與各種社區(qū)活動(dòng)，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來(lái)一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?huì)效應(yīng)，康體類(lèi)活動(dòng)猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類(lèi)活動(dòng)個(gè)體包括：

1、帶給健身、娛樂(lè)場(chǎng)所(室內(nèi)室外)，為小區(qū)成員長(zhǎng)期開(kāi)放，并加以必要的輔導(dǎo);

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動(dòng);

3、定期組織美容、健身講座;

5、定期組織群眾體檢(最好是免費(fèi)體檢);

6、暑假組織少年夏令營(yíng)活動(dòng);

6、籌建社區(qū)健康站，請(qǐng)專(zhuān)家定期或長(zhǎng)期帶給健康咨詢(xún)、急救等。

(五)經(jīng)濟(jì)類(lèi)

經(jīng)濟(jì)類(lèi)社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)相互幫忙，構(gòu)成一些商會(huì)，定期組織活動(dòng)，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶(hù)都能從中受益。這類(lèi)活動(dòng)的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類(lèi)活動(dòng)具體包括：

1、定期邀請(qǐng)成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告;

2、成立各種商會(huì);

3、定期邀請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

4、定期邀請(qǐng)證券專(zhuān)家做投資、理財(cái)報(bào)告，并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

5、根據(jù)住戶(hù)的具體需要，舉辦汽車(chē)、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)。

小區(qū)物業(yè)管理方案6

為了規(guī)范小區(qū)內(nèi)部管理,給廣大業(yè)主提供一個(gè)“整潔、文明、安全、舒適”的居住環(huán)境,全力將xx華庭推上中山市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)行列,樹(shù)立小區(qū)良好形象,促進(jìn)小區(qū)物業(yè)保值升值,現(xiàn)擬定以下?tīng)?zhēng)創(chuàng)“示范”實(shí)施方案。

開(kāi)展實(shí)施工作分以下4個(gè)階段:

申報(bào)準(zhǔn)備階段→宣傳階段→工作落實(shí)階段→迎檢階段(結(jié)束)。

一、申報(bào)準(zhǔn)備階段

1、根據(jù)上級(jí)主管部門(mén)要求,準(zhǔn)備好各種送審材料,包括:小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗(yàn)收文件;建設(shè)主管部門(mén)或質(zhì)量部門(mén)出具的工程驗(yàn)收文件;上一年度物業(yè)公司財(cái)務(wù)報(bào)表;物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和業(yè)主委員會(huì)成立證明文件;經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖;小區(qū)外觀(guān)形象的照片若干張。

2、填寫(xiě)《管理單位自評(píng)概述》,并將達(dá)標(biāo)申報(bào)表上交中山市建設(shè)局和中山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物業(yè)總部xx總監(jiān)負(fù)責(zé),xx小姐配合。

3、成立xx華庭創(chuàng)建中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)工作小組,具體成員為:

組長(zhǎng):xx(物業(yè)總監(jiān))

副組長(zhǎng):xx(管理處經(jīng)理)

組員:xx(管理處主任)、xx(安全服務(wù)部主任)、xx(總監(jiān)助理);

4、領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)5個(gè)專(zhuān)業(yè)小組

第一組:基礎(chǔ)管理組

組長(zhǎng):xx組員:xx、xxx、xx;

第二組:清潔服務(wù)組

組長(zhǎng):xx組員:xx、xxx;

第三組:綠化服務(wù)組

組長(zhǎng):xx組員:xx、xxx

第四組:設(shè)備維修服務(wù)組

組長(zhǎng):xxx組員:xxx、xx

第五組:安全服務(wù)組

組長(zhǎng):xxx組員:xxx、xxx、xxx、xxx

組織的成立和組別的分工,于20xx年8月18日前明確落實(shí)。

二、宣傳階段

1、明確創(chuàng)建工作目的,內(nèi)部下發(fā)通知,全體總動(dòng)員,統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí),倡議廣大員工積極參與;

2、發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標(biāo)語(yǔ),營(yíng)造活動(dòng)氣氛;

以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx負(fù)責(zé),xxx、xx、xx配合。

小區(qū)物業(yè)管理方案7

策劃書(shū)網(wǎng)發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理方案，更多小區(qū)物業(yè)管理方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)策劃書(shū)網(wǎng)策劃頻道。【導(dǎo)語(yǔ)】物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。以下是策劃書(shū)網(wǎng)整理的小區(qū)物業(yè)管理方案，僅供參考！

小區(qū)物業(yè)管理方案8

近幾年來(lái)，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開(kāi)發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問(wèn)題，并沒(méi)有全部實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的。

一、目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個(gè)個(gè)新建起來(lái)的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒(méi)有管理。

二、全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

(一)商業(yè)住宅小區(qū)

××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專(zhuān)業(yè)的、相對(duì)完善的管理模式，但并不代表可以高枕無(wú)憂(yōu)，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問(wèn)題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對(duì)于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問(wèn)題。

1、安全問(wèn)題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒(méi)有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒(méi)有進(jìn)行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患。

2、衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題:拆遷小區(qū)使村民原來(lái)的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原?lái)只要自?huà)唛T(mén)前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。

小區(qū)物業(yè)管理方案9

一、概述

某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目標(biāo)

貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌。

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

四、人事

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。

序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。

2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。

3辦事員3文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證

4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。

5安全護(hù)衛(wèi)員7門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。

員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。

五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)

a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)

物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元

應(yīng)收12.6萬(wàn)元

30000120.35=126000(元)

預(yù)計(jì)收入11.34萬(wàn)元(收繳率90)

維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬(wàn)元

特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元

其他收入：1.5萬(wàn)元

b)支出：20.25萬(wàn)元

人員工資福利：14萬(wàn)元

辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)

維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元

稅金：1.05萬(wàn)元

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1.2萬(wàn)元

c)潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元

d)物業(yè)接管期間

前期投入：10萬(wàn)元(辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)

e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月M

2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)

1經(jīng)理112001200

2經(jīng)營(yíng)部主任1800800

3辦事員36001800

4物業(yè)管理員1800800

5安全護(hù)衛(wèi)員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計(jì)9600

工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年

福利：11520023=26496(元/年)

合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元

(3)綠化管理費(fèi)：綠化率451.04萬(wàn)M21元/年M2=1.04萬(wàn)元

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人xx月80元/月人=0.192萬(wàn)元

(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人200元/年人=0.14萬(wàn)元

(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25計(jì)算

5.52萬(wàn)元25=1.38萬(wàn)元

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10計(jì)算即1萬(wàn)元

(8)稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5繳納即1.052萬(wàn)元

(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保

(10)合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8計(jì)算1.36萬(wàn)元

但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月M2。

六、前期物業(yè)接管

a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。

b)物業(yè)接管驗(yàn)收

既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;

供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn);

落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;

接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式

小區(qū)物業(yè)管理方案10

一、前期管理

（一）、人員安排

管理處主任、各部門(mén)負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。

①樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。

②樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

③業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

（二）、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃；

治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；

車(chē)輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車(chē)輛管理制度；

垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

（三）、配合工作

與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線(xiàn)電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶(hù)口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告業(yè)主。

二、入住管理

（一）、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式

為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。

（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。

1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。

2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。

3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。

（三）、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作

1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話(huà)。

2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。

3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。

三、裝修管理

（一）、裝修控制流程

1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；

2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；

3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；

5、（對(duì)違章裝修的）立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；

6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。

（二）、裝修宣傳

為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

（三）、裝修備案

1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。

2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線(xiàn)、電訊、有線(xiàn)電視、供水、供電、供氣等管線(xiàn)。

3、保證房屋外觀(guān)統(tǒng)一美觀(guān)。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線(xiàn)走向。

4、裝修材料符合防火規(guī)定。

（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系

業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”

追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線(xiàn)等公共管線(xiàn)，杜絕違章搭建。

（五）違章裝修處理

業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。

四、入住期間的安全防范措施

（一）入住期間的治安分析

1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。

2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。

（二）、具體防范措施

針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

1、治安隊(duì)伍建設(shè)

按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10%末位淘汰制。

2、確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制

①人流控制

對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪(fǎng)問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)；

對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；

對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；

經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口，把可疑分子清出社區(qū)。

②物流控制

對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制；

業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；

治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；

所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。

③車(chē)流控制

通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。

3、加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的配合

與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。

五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作

按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50%前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50%時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門(mén)，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

六、管理人員的配備

管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到欣怡家園住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。

文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：16人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。

治安員：32人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；

維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

七、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃

（一）、管理人員的錄用要求

全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作

大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)

（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則

1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。

2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀(guān)的舉動(dòng)。

3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)業(yè)主問(wèn)好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問(wèn)題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問(wèn)題當(dāng)天解決，來(lái)信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問(wèn)題定期答復(fù)。

4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題或困難，盡快給予合理解決，對(duì)涉及政策方面性的問(wèn)題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋?zhuān)⒆龊糜涗?，上?bào)處理；涉及多方面的問(wèn)題，會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究解決。

6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛(ài)護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂(yōu)解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。

（三）、工作人員的考核

1、部門(mén)負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：

①對(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查，了解各部門(mén)員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況；

②會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無(wú)特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì)；

③年終互評(píng)情況：部門(mén)負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分，從工作態(tài)度，專(zhuān)業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。

2、考核的內(nèi)容

①日?？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘?、曠工等；

②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；

②勞動(dòng)紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；

③工作（學(xué)習(xí)）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；

④員工考評(píng)表：管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評(píng)表》，對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問(wèn)題，自評(píng)后由各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。

（四）、員工的培訓(xùn)

“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn)，對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱(chēng)的培訓(xùn)。

八、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。

②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。

2、員工培訓(xùn)的類(lèi)型

管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)；

普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí)，工作技能和職業(yè)道德等；

新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。

3、員工培訓(xùn)的形式

公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。

4、培訓(xùn)的考核評(píng)估

培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；

培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；

培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。

九、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”

（一）、文明服務(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。

（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序，樓房外觀(guān)沒(méi)有違章建筑物。

（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。

（四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。

（六）、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。

（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。

（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

（九）、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂(yōu)解難”，使業(yè)主滿(mǎn)意。

小區(qū)物業(yè)管理方案11

一、保安方面

1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無(wú)車(chē)輛亂停放、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負(fù)責(zé)禁放無(wú)地下庫(kù)車(chē)位的車(chē)輛入院內(nèi)，車(chē)管崗負(fù)責(zé)門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放。

2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。

3、門(mén)崗崗?fù)ふ?、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門(mén)禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2、著裝、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評(píng)比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。

5、整理地下車(chē)庫(kù)的雜物，防范火災(zāi)事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。

三、工程方面

1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。

2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對(duì)樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。

3、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺(tái)門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。

4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

四、客服方面

1、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管，每天跟進(jìn)保安對(duì)車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶(hù)溝通，續(xù)收車(chē)位費(fèi)和落實(shí)車(chē)位固定，做好客戶(hù)解釋工作，防范糾紛。

2、進(jìn)行業(yè)主戶(hù)內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。

3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶(hù)關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。

4、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶(hù)的承諾書(shū)簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對(duì)材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。

五、其他方面

1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調(diào)試。

3、落實(shí)重要商戶(hù)的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問(wèn)題。

小區(qū)物業(yè)管理方案12

我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

一、管理思路

根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。

2、對(duì)老舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。

3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，以做到真正的小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。

4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

5、針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6、針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，實(shí)行24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。

7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。

8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標(biāo)志。保證車(chē)輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀(guān)。

10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話(huà)10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。

小區(qū)物業(yè)管理方案13

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿(mǎn)意城市，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度。

二、服務(wù)范圍

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規(guī)范管理。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。

（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

三、基本原則

（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。

（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿(mǎn)意度。

四、工作任務(wù)

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。

五、工作思路

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)整治，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

（二）先宣傳后實(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長(zhǎng)：xx。

副組長(zhǎng)：xx。

辦公室主任：xx。

辦公室副主任：xx。

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

七、職責(zé)分工

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專(zhuān)業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟

（一）準(zhǔn)備階段。

1、xx月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

2、xx月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì)。

（二）實(shí)施階段。

1、xx月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、xx月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

（三）考核驗(yàn)收階段。

1、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。

2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查，滿(mǎn)意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿(mǎn)意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì)，專(zhuān)題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿(mǎn)意城市的基本要求。

（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項(xiàng)工作，確定專(zhuān)責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排xx萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿xx萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

小區(qū)物業(yè)管理方案14

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）為主線(xiàn)，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)

（一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門(mén)管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責(zé)。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

（1）會(huì)同主管部門(mén)參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)。

（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。

（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

（2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

（4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。

（7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

（10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

（11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。

具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀(guān)念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門(mén)市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢(xún)系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。

（七）保證措施。

1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話(huà)、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門(mén)要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門(mén)要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線(xiàn)進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門(mén)要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門(mén)干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

三、時(shí)間安排

（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門(mén)大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

（二）20xx年5月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

（三）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。

（四）20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶(hù)進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

（六）20xx年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

小區(qū)物業(yè)管理方案15

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)市、省級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū)。

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng)。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪(fǎng)記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái)。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

（2）、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編

制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開(kāi)發(fā)商報(bào)告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。

（5）、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門(mén)戶(hù)有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開(kāi)發(fā)商報(bào)告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。

（2）、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。

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