營改增后的房屋租賃稅怎么收
營改增后的房屋租賃稅怎么收
房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式，那么營改增后的房屋租賃稅如何收呢？下面學習啦小編整理的營改增后的房屋租賃稅收取，供你參考。
營改增后的房屋租賃稅
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此，
預收租金不能按月(季度)分攤計稅，應當在收到租金的當月(季度)全額計入銷售總額。
但是，“其他個人”例外。其他個人，指個體工商戶之外的個人。《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規(guī)定，
其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
要點二：在哪繳?繳多少?
根據(jù)《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)的規(guī)定，區(qū)分以下三種情況：
1.一般納稅人
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法;出租2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法。
?、俨粍赢a所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
簡易計稅方法：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
一般計稅方法：應納稅款=銷項稅額[含稅銷售額÷(1+11%)×11%]-進項稅額。
?、诓粍赢a所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，填寫《增值稅預繳稅款表》。
簡易計稅方法：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
一般計稅方法：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。
步驟二：再向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
簡易計稅方法：預繳稅款=應納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表;
一般計稅方法：預繳率3%，稅率11%，需補(退)稅款;
補(退)稅款=銷項稅額-進項稅額-預繳稅款。
2.小規(guī)模納稅人(不包括其他個人)
?、俨粍赢a所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
個體工商戶出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動產情況：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
②不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，填寫《增值稅預繳稅款表》。
個體工商戶出租住房：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動產情況：預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
步驟二：再向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
預繳稅款=應納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表。
3.其他個人
納稅地點：向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
國家稅務總局公告2016年第23號第六條規(guī)定，可以按月(季度)分攤租金繳稅。當然，也可以一次性全額納稅申報。
要點三：什么時候繳?
預繳時限：國家稅務總局公告2016年第16號規(guī)定，如果需要預繳稅款，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。若超過6個月沒有預繳稅款，由機構所在地主管國稅機關按照稅收征管法及相關規(guī)定處理。
納(補)稅申報時限：一般納稅人按月納稅申報，小規(guī)模納稅人按季度納稅申報。
要點四：誰開票?如何開?
一般納稅人可自行開具增值稅發(fā)票;小規(guī)模納稅人(不包括其他個人)，可自行開具增值稅發(fā)票，也可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票;其他個人向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發(fā)票。
增值稅發(fā)票分普通發(fā)票和專用發(fā)票兩種。向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定，納入新系統(tǒng)推行范圍的納稅人要參照《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》，使用新系統(tǒng)選擇相應的編碼開具增值稅發(fā)票;開具增值稅發(fā)票要在備注欄注明不動產的詳細地址;由于個人出租住房適用1.5%優(yōu)惠征收率，開具(代開)發(fā)票不能與其他應稅行為混開。
營改增后房屋租賃費稅率
?、?、房產稅
按租金收入的12%繳納。其中對于將房屋出租個人居住的，凡經房管部門備案并執(zhí)行房管部門規(guī)定的租金標準的，可暫緩繳納房產稅;
?、?、城鎮(zhèn)土地使用稅
出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內的，應按房屋土地(含出租的院落占地)面積，依土地登記及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。其中對符合免交房產稅的個人，也免交城鎮(zhèn)土地使用稅;
?、?、營業(yè)稅
應按租金收入的5%繳納，月租金收入在800元以下的免納營業(yè)稅;
?、?、城鎮(zhèn)建設維護稅
個人在繳納營業(yè)稅的同時，應以繳納的營業(yè)稅為依據(jù)，按使用稅率繳納城市建設稅。繳納人所在地在東城、西城、崇文、宣武范圍內，以及朝陽、海淀、豐臺、石景山、門頭溝、燕山六個區(qū)所屬街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%;納稅人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為5%;其余的稅率為1%;
?、?、教育費附加
在繳納營業(yè)稅的同時，應按繳納營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加;
⑥、印花稅
應于簽訂合同同時按雙方訂立的書面租賃合同所規(guī)定的租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的，按一元貼花;
?、?、個人所得稅
月租金收入在4000元以下的，應按月租金收入扣除800元費用后的應繳納稅計算繳納個人所得稅;月租金收入在4000元以上的，應按月租金扣除20%后的應繳納所得額計算繳納個人所得稅。稅率均按20%。
個人出租房屋如何算個稅
營改增后，與個人出租房屋息息相關的個人所得稅政策變化較大，目前主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利基金、房產稅、土地使用稅、印花稅和個人所得稅等。
《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條規(guī)定，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額?！秶叶悇湛偩株P于發(fā)布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第八條規(guī)定，其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：(一)出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;(二)出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。
舉例說明
1.按月收取租金
例1 某省會城市居民王某出租自有商鋪取得月租金收入63000元，當月應繳納多少個人所得稅?
應繳納增值稅=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)
應繳納城建稅及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)
應繳納房產稅=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)
應繳納印花稅=60000×0.1%=60(元) 應繳納個人所得稅=[63000÷(1+5%)-360-7200-60] ×(1-20%)×20%=8380.8(元)。
2.按年收取租金
例2 某省會城市居民王某出租住房，出租期限為1年，租金為30萬元，應繳納多少個人所得稅?
《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規(guī)定，其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
不含增值稅收入= 300000÷(1+5%)=285714.29(元)
房產稅=285714.29×4%=11428.57(元)
應繳納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，減除稅法規(guī)定的費用扣除標準，乘以適用稅率得出每月應納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應納個人所得稅。
應繳納個人所得稅=(285714.29÷12-11428.57÷12)×(1-20%)×10%×12=21942.85(元)
注意，若上述案例年租金分攤后的月租金收入超過3萬元，則要繳納增值稅，相關個人所得稅計算結合例1和例2。
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