沒有比全球辦公的跨國企業(yè)在辦公選址上更專業(yè)的了，他們通常會(huì)在各國總部專設(shè)一個(gè)房地產(chǎn)部或叫房地資產(chǎn)與設(shè)施管理部，負(fù)責(zé)公司的辦公選址、與大廈業(yè)主或物業(yè)管理方交涉、控制公司的運(yùn)營成本等等。他們選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)代表了成熟的高端企業(yè)的特點(diǎn)。他們是每一個(gè)新建高檔寫字樓開發(fā)商眼中的紅人，但他們也確實(shí)挑剔得很，其專業(yè)水平一點(diǎn)兒也不亞于開發(fā)商。

　　對于那些正在追求國際化、規(guī)模擴(kuò)張迅速、不斷產(chǎn)生辦公選址需求的本土企業(yè)而言，因?yàn)檗k公物業(yè)的相關(guān)費(fèi)用其實(shí)占到成本的一大塊，所以有必要認(rèn)真向外企學(xué)習(xí)，以便提高企業(yè)選址的專業(yè)水平。

　　跨國公司在中國的寫字樓選址上同幾年前相比已發(fā)生了很大的變化。

　　過去企業(yè)選址把市中心地理位置看得非常重要，上世紀(jì)九十年代初，北京、上海等城市市中心以外的市政基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，因而跨國公司進(jìn)入中國初期，物業(yè)選址都在市中心區(qū)。選擇市中心的地理位置可以彰顯企業(yè)的實(shí)力，宣傳企業(yè)形象。這一現(xiàn)象在跨國公司逐步進(jìn)入中國二線城市的初期亦有體現(xiàn)。

　　但近來跨國公司在北京、上海等地選擇物業(yè)的方式已較初期發(fā)生較大變化，目前跨國公司選擇新的辦公物業(yè)時(shí)，關(guān)注的主要是寫字樓的位置、租金與運(yùn)營成本、所在區(qū)域的行業(yè)聚集性與產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策、交通條件和物業(yè)的通達(dá)性、工作環(huán)境的健康性與國際性、具體的硬件設(shè)施與配套服務(wù)、物業(yè)管理水平等。各大城市中諸多位于成熟商圈的高檔寫字樓項(xiàng)目能否和跨國公司的選址標(biāo)準(zhǔn)對號(hào)入座，能否最大限度的滿足跨國企業(yè)的使用需求，以上列數(shù)的都是關(guān)鍵性因素。國內(nèi)用家選擇新的家園時(shí)，不妨作為參考。

　　1.租金與運(yùn)營成本控制

　　大多數(shù)公司在選擇辦公地點(diǎn)的時(shí)候，首要考慮的因素是成本。一般的外企都有固定的房地產(chǎn)預(yù)算，并且隨著公司在中國的整體發(fā)展戰(zhàn)略而調(diào)整。這里講的成本并不單純指寫字樓租金或交易價(jià)格，而是指和物業(yè)相關(guān)的綜合辦公成本。像微軟、IBM、 Intel這些公司，規(guī)模都非常大，辦公面積需求在5000～15000平方米。如果寫字樓平面層非常小，15000平方米就需要十幾層，每層都要設(shè)前臺(tái)、會(huì)議室和衛(wèi)生間，會(huì)非常浪費(fèi)，從而減低了使用率。租期的靈活性與長短也會(huì)影響到成本攤銷。除此之外，大廈的日常維護(hù)、是否節(jié)能等等，都與成本密切相關(guān)。

　　在企業(yè)開拓市場時(shí)期，寫字樓的運(yùn)營成本不是關(guān)鍵因素。因此，1994年北京國貿(mào)的租金是現(xiàn)在的兩倍，但是仍然供不應(yīng)求。今天激烈的市場競爭使成本控制成為企業(yè)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。

　　2.位置與“鄰居”

　　外資企業(yè)非常關(guān)心位置，而位置的選擇和他們所從事的行業(yè)也密切相關(guān)。同時(shí)也考慮行業(yè)的聚集性。如AMD選擇落戶中關(guān)村不僅看中這一區(qū)域內(nèi)擁有一流的科技人才資源，同時(shí)看中了這一地區(qū)國際知名IT企業(yè)集中的特點(diǎn)。國際企業(yè)還十分看重他的鄰居是誰，進(jìn)駐一座寫字樓后會(huì)有什么樣的氛圍。在選擇鄰居時(shí)，第一考慮的是鄰居是否與自己有相當(dāng)量級(jí);第二考慮的是競爭關(guān)系。所以一個(gè)大公司的拉動(dòng)效應(yīng)對寫字樓來說非常重要，大公司的租金可能比市場上低 30%～50%，但他所帶來的拉動(dòng)和群聚效應(yīng)會(huì)給發(fā)展商帶來更多的潛在收益。

　　3.物業(yè)的通達(dá)性

　　交通條件和物業(yè)的通達(dá)性也為跨國企業(yè)所重視。交通條件對企業(yè)辦公效率有重要影響，尤其是在大城市交通日益擁堵的情況下。物業(yè)的通達(dá)性是指員工從住所到達(dá)公司是否順暢，包括停車、公交、軌道換乘站、步行距離等多方面因素。北京目前許多寫字樓雖然處于非常好的位置，但通達(dá)性并不好，道路上看起來很近，但開車卻很難到達(dá)。

　　4.商務(wù)配套及硬件設(shè)施

　　商務(wù)配套包括停車場、員工餐廳、周圍物業(yè)配置等情況。核心目的是通過向員工提供滿意的辦公環(huán)境來留住人才。硬件設(shè)施包括空調(diào)新風(fēng)量、電梯數(shù)量、網(wǎng)絡(luò)寬帶、保安設(shè)施、防火防災(zāi)等。

　　5.辦公環(huán)境的健康與否和國際氛圍

　　跨國企業(yè)一定會(huì)選擇國際化辦公環(huán)境。大型的跨國企業(yè)，其業(yè)務(wù)、客戶、產(chǎn)品遍布全球，國際往來頻繁，外籍工作人員眾多，寫字樓是否處在一個(gè)大的國際化辦公環(huán)境中尤為重要。而國際化的概念，小到在任何地點(diǎn)都可以看到中英文或者中文與幾國語言對照的提示、資料，大到寫字樓周邊有相當(dāng)成熟的國際化商務(wù)配套設(shè)施，如涉外公寓、涉外商店、涉外酒店以及外籍員工子女可以上學(xué)的國際學(xué)校，這些都是國際化環(huán)境的重要標(biāo)志。

　　辦公選址也開始出現(xiàn)對健康的工作環(huán)境的要求，以防不良環(huán)境損害員工身體健康。人力資源成本是企業(yè)最大的支出，員工健康狀況、出勤率以及工作效率直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。健康安全的工作環(huán)境在跨國公司選址上成為越來越重要的因素。

　　6.物業(yè)管理水平

　　很多外資企業(yè)會(huì)因?yàn)閷懽謽翘峁┑墓芾聿缓枚峒?，物業(yè)管理是最被國際企業(yè)看重的寫字樓的軟性服務(wù)。

　　他們重視的物業(yè)管理，一方面體現(xiàn)在對寫字樓設(shè)施的維護(hù)上，有一些樓在剛投入時(shí)品質(zhì)很好，設(shè)計(jì)先進(jìn)，但幾年后因?yàn)榫S護(hù)不好形象大打折扣，大客戶就紛紛遷走了;而有的樓卻因?yàn)閷υO(shè)施的日常維護(hù)做得好、注意更新而越來越有生命力，牢牢吸引住客戶。另一方面是日常管理，例如車庫的管理除了提供充足的停車位之外，國際企業(yè)還對交通的組織、車庫的安全性等因素比較注重。

　　7.足夠的擴(kuò)展空間

　　很多外資企業(yè)希望發(fā)展商能夠?yàn)樗麄冊谝荒陜?nèi)保留擴(kuò)租的空間，以應(yīng)對企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要。像國貿(mào)中心、嘉里中心一些老客戶的遷出，通常是因?yàn)樽鈩?wù)太旺無法滿足企業(yè)的這一需求。不過，也因此給新的高檔寫字樓以機(jī)會(huì)。

　　8.發(fā)展商的背景

　　外資企業(yè)在對租金相同的寫字樓做出選擇時(shí)，一般首先會(huì)選擇資金與開發(fā)實(shí)力相對雄厚的開發(fā)商，同時(shí)也會(huì)更加看重開發(fā)企業(yè)的品牌影響力。

　　外企選址在合同中關(guān)注什么

　　★付款周期及貨幣單位

　　付款周期通常有月付和季付，因涉及外匯兌換匯率的問題，所以在合同中會(huì)有所約定，是否按付款當(dāng)時(shí)的最新外匯牌價(jià)計(jì)算。目前面臨

　　人民幣升值的預(yù)期，很多跨國企業(yè)被要求以人民幣支付租金。不同國家企業(yè)在這方面有所不同，美國企業(yè)傾向于使用固定匯率計(jì)算，而歐洲國家企業(yè)則喜歡浮動(dòng)匯率。

　　★提前終止合同責(zé)任

　　外企會(huì)對租賃的不穩(wěn)定性有一個(gè)心理預(yù)期，在簽訂合同時(shí)會(huì)把本國出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、公司總部倒閉、市場低迷、公司政策變動(dòng)造成遷址等等因素考慮進(jìn)去，事先約定提前終止合同的責(zé)任承擔(dān)問題。

　　★優(yōu)先續(xù)租權(quán)

　　租約到期后有續(xù)租問題，已租賃客戶在市場價(jià)的情況下有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，大型跨國公司通常會(huì)有5～10年優(yōu)先續(xù)租權(quán)。有時(shí)，即使在客戶出價(jià)較低的情況下，業(yè)主也會(huì)與之簽訂續(xù)租合同，這是因?yàn)榭紤]到大客戶有更好的承租能力，市場上租金一旦波動(dòng)，大客戶會(huì)相對穩(wěn)定。

　　★附屬條件

　　一個(gè)長期或者大面積的租賃案例常常會(huì)要求一些贈(zèng)送條件，按慣例，包括一年一個(gè)月的免租期、車位、

　　裝修期和裝修費(fèi)的問題。因?yàn)楦鞔髲B交付使用時(shí)的裝修狀況不同，所以裝修所需費(fèi)用有可能差別很大，有的業(yè)主為了幫助客戶通過預(yù)算報(bào)表，會(huì)采取補(bǔ)貼裝修費(fèi)用的辦法。

　　★特殊要求

　　有一些企業(yè)，尤其是IT企業(yè)對硬件設(shè)施可能會(huì)有特殊要求，在對樓宇進(jìn)行考察和合同中都會(huì)有所要求。例如，要求有常年的冷氣機(jī)房用以使設(shè)備保持恒溫;要有UTS系統(tǒng)和備用發(fā)電機(jī)保證24小時(shí)供電;消防系統(tǒng)方面，機(jī)房不能以噴水而是以噴氣體的方式，等等。

　　★裝修恢復(fù)

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