房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算增值稅(2)
房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算增值稅
四、當(dāng)期一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅的核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方法的增值稅計(jì)算是：
當(dāng)期應(yīng)繳增值稅=正式交房實(shí)現(xiàn)銷售的銷項(xiàng)稅額—取得的可以并選擇抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—預(yù)售款預(yù)繳的增值稅稅額。
1、當(dāng)期需要繳納增值稅的核算
例4：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年11月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下應(yīng)納增值稅稅額為10萬元，需要繳納。則增值稅銷項(xiàng)稅額核算為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出未交增值稅 10萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬元
當(dāng)實(shí)際繳納時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 10萬元
貸：銀行存款 10萬元
2、預(yù)繳多、當(dāng)期不需要繳納的增值稅核算
例5：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年12月份，經(jīng)計(jì)算，一般計(jì)稅方法下，當(dāng)期已經(jīng)預(yù)繳預(yù)售款增值稅共計(jì)30萬元，其中用于抵繳應(yīng)納增值稅稅額15萬元，尚余15萬元結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳。則增值稅結(jié)轉(zhuǎn)下期抵繳的核算為：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅——一般計(jì)稅方法 15萬元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——轉(zhuǎn)出多交增值稅 15萬元
五、友情提醒
1、對(duì)于選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算的項(xiàng)目，通過“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”核算。
2、“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留底稅額”是用于原增值稅一般納稅人的掛賬留底稅額的核算，不要與日常的增值稅留底稅額混淆。也就是說，這是過渡期的特殊科目，過渡期之后不再使用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計(jì)算常見問題解析
房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)務(wù)微課堂對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算增值稅應(yīng)納稅款時(shí)常見的問題進(jìn)行了整理。
1住宅專項(xiàng)維修資金是否屬于價(jià)外費(fèi)用?
房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金不屬于價(jià)外費(fèi)用，屬于不征收增值稅項(xiàng)目。
2代收辦證費(fèi)是否屬于價(jià)外費(fèi)用?
在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為給不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”，會(huì)代收辦證費(fèi)，湖北省國稅局明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)付并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。
3誠意金、認(rèn)籌金、訂金、VIP入會(huì)費(fèi)是否屬于價(jià)外費(fèi)用?
在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能在開盤銷售之前，收取誠意金、認(rèn)籌金、訂金、VIP入會(huì)費(fèi)等費(fèi)用，在開盤銷售之后，收取定金。這些費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用呢?如果屬于價(jià)外費(fèi)用，則需要預(yù)繳增值稅，如果不屬于價(jià)外費(fèi)用，則不需要預(yù)繳增值稅。對(duì)此，國家層面的文件中并無明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取這些費(fèi)用存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。從性質(zhì)上判斷，開盤銷售之前，收取誠意金、認(rèn)籌金、訂金、VIP入會(huì)費(fèi)等費(fèi)用，是為了積累客戶收取的，并不屬于交易款項(xiàng)，而定金屬于交易款項(xiàng)。湖北省國家稅務(wù)局、河南省國家稅務(wù)局、山東省國家稅務(wù)局已經(jīng)明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等，定金屬于預(yù)收款。
4出租地下車位、人防車位、儲(chǔ)物間，在增值稅稅制下是按照銷售還是租賃繳納增值稅呢?
出租地下車位、人防車位、儲(chǔ)物間等，一般簽訂的是以租代售的租賃合同，租期較長，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，出售幾十年使用權(quán)。根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。
安徽省、山東省國家稅務(wù)局明確，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。湖北省國家稅務(wù)局明確，納稅人將人防車位出租、出售按提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。
5銷售精裝修的房屋實(shí)務(wù)解析
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房屋，對(duì)此，深圳市國家稅務(wù)局明確，銷售精裝修的房屋，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。
6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”實(shí)務(wù)解析
山東省國家稅務(wù)局明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷售的原則，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅。
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